Paraprin rất vui mừng thông báo rằng chúng tôi đã mở rộng danh mục đầu tư phục hồi nhà ở tại Houston, Texas! Tại sao thị trường này lại rất khả thi và tiềm năng. Chúng tôi có một số tài liệu giải thích được câu hỏi đó. Trước hết dự án này cần một thị trường có sự kết hợp của giá thuê cao so với giá trị tài sản, sự tăng trưởng dân số ổn định, nền kinh tế đa dạng và sự tăng trưởng phát triển tuyến tính theo thời gian làm tăng giá trị tài sản. Houston hiện là thành phố lớn thứ 4 tại Hoa Kỳ và với sự phát triển dân số khoảng 1,8% mỗi năm¹. Ở các thành phố lớn khác tại Hoa Kỳ, khó có thể tìm thấy các khu vực mà đầu tư có ý nghĩa từ góc độ dòng tiền, hay nói cách khác, tỷ lệ cho thuê theo giá đủ cao để dễ dàng hỗ trợ dòng tiền tạo ra giá trị dương cho tài sản cho thuê sau khi tính tất cả các chi phí . Tuy nhiên, Houston đã liên tục duy trì được điều này trong 25 thị trường hàng đầu của Hoa Kỳ về dòng tiền. Biểu đồ dưới đây được tổng hợp bởi BiggerPockets Insights liệt kê các thị trường dòng tiền hàng đầu vào năm 2020, được tính bằng cách chia tiền thuê trung bình hàng tháng cho giá nhà trung bình. Houston có tỷ lệ cho thuê so với giá khoảng 0,9%, nghĩa là, trung bình người ta có thể mong đợi thu được 0,9% giá trị căn nhà trong tiền thuê hàng tháng.

Nguồn: https://www.biggerpockets.com/insights/articles/top-us-makets-cash-flow-q2-2020

Hơn nữa, khi phân tích làm thế nào giá nhà Houston chỉ giảm đi rất thấp trong cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, cũng cho thấy được khả năng phục hồi vượt trội nền kinh tế tại Houston. Như đã báo cáo trong bài viết trước của chúng tôi TẠI ĐÂY về các thị trường theo chu kỳ tuyến tính trong cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, giá nhà trung bình ở Mỹ giảm 19% và một số thị trường hàng đầu như New York City, Miami, San Francisco và Los Angeles đã giảm từ 26% lến đến 50%. Với dữ liệu lấy từ chỉ số Schiller Case Schiller của Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis, sử dụng năm 1987 làm năm cơ sở (chúng tôi đã làm với phân tích trước đó), thị trường giá nhà tại Houston chỉ giảm 4,2%! Xem biểu đồ dưới đây:

Nguồn: https://fred.stlouisfed.org/series/ATNHPIUS26420Q#0

Theo những con số trên, thì Houston là một thị trường rất mạnh. Bên cạnh đó, các yếu tố dưới đây cũng góp phần vào quyết định biến Houston thành nơi thâm nhập thị trường tiếp theo của chúng tôi:

• Đa dạng, nền kinh tế đang phát triển dựa trên nhiều ngành nghề khác nhau như cung cấp năng lượng, nhiên liệu, hóa dầu, ngân hàng, y tế và hàng không vũ trụ
• Cảng Houston lớn thứ 6 trên thế giới và sầm uất bậc nhất tại Hoa Kỳ
• Nổi tiếng trong lịch sử Hoa Kỳ là trung tâm điều khiển sứ mệnh của NASA – Trung tâm vũ trụ Houston là một điểm đến du lịch lớn
• Thành phố lớn với chi phí sống hợp lý tại Mỹ và chi phí nhà ở thấp hơn 36% so với mức trung bình toàn Hoa Kỳ
• Có hơn 60 trường cao đẳng và đại học
• Là ngôi nhà chung của 6,7 ​​triệu người và 500 công ty trên toàn quốc.

Nhược điểm lớn duy nhất khi đầu tư vào Houston là chi phí bảo hiểm tăng do thiệt hại lũ lụt tiềm ẩn. Tuy nhiên, nguy cơ đó có thể được giảm thiểu một cách dễ dàng bằng cách tránh thu mua các căn nhà tại những khu vực gần vịnh và trong vùng đồng bằng ngập lụt 100 năm, 500 năm và 1000 năm. Ngoài ra hầu hết các vùng ngoại ô ở phía Tây và Bắc của trung tâm thành phố đều nằm ngoài vùng đồng bằng ngập lụt và đường đi của bão, vì vậy nguy cơ thiệt hại là rất nhỏ. Tuy nhiên, việc nếu rõ ra vấn đề này là điều rất quan trọng, để đảm bảo sẽ không mua bất động sản ở nơi có nguy cơ thiệt hại do lũ lụt hoặc bão lớn.

Houston cũng là một trong những thành phố quốc tế nhất ở Mỹ, với các cộng đồng nhập cư đặc biệt lớn từ Mỹ Latinh, Việt Nam, Trung Quốc, Ấn Độ và Pakistan. Sự giàu có và sự đa dạng đó làm thành phố này trở thành nơi chào đón du khách cùng với sự sôi động và mang lại cơ hội có tràn đầy năng lượng và lạc quan.