Khi mô hình kinh doanh phục hồi tài sản của chúng tôi sử dụng nợ, chúng tôi thường được khách hàng hỏi về lý do đằng sau việc tận dụng hoạt động kinh doanh để tạo ra thứ được nhiều người coi là nợ phải trả. Câu trả lời nằm ở sự phân biệt giữa “nợ tốt” và “nợ xấu”. Đối với nhiều người, bất kỳ khoản nợ nào cũng thường bị xem là “nợ xấu”, nhưng quan điểm của chúng tôi về điều này thì khác, đối với nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp họ đều có cùng chung quan điểm như vậy.

Nợ xấu có thể được định nghĩa là bất kỳ khoản nợ nào tạo ra trách nhiệm pháp lý mà cá nhân phải bỏ tiền túi ra trả. Đó có thể là khoản nợ thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, khoản nợ sinh viên, và như một số người tranh luận, là khoản thế chấp nhà ở chính. Loại nợ này lấy tiền ra khỏi túi của một người hàng tháng mà không mang lại bất kỳ lợi ích bổ sung nào. Nếu không cẩn thận, người ta sẽ dễ dàng mắc phải loại nợ khó đòi này và rơi vào một cái hố khó thoát ra.

Mặt khác, nợ tốt có thể được sử dụng để mua các tài sản tạo ra các dòng tiền thu nhập đều đặn hàng tháng, khi được sử dụng đúng cách, sẽ trang trải toàn bộ nợ gốc và lãi vay, tạo thêm dòng tiền hàng tháng và tích lũy vốn chủ sở hữu trong tài sản. Ví dụ tốt nhất về nợ tốt là nợ được sử dụng để mua bất động sản cho thuê có dòng tiền thu nhập từ việc cho thuê nhà. Với việc người thuê về cơ bản trả bớt nợ cho ngôi nhà đó, đây là một công cụ mạnh mẽ để nhanh chóng tạo dựng sự giàu có hơn thông qua danh mục tài sản bất động sản có dòng tiền thu nhập đều đặn. Hãy sử dụng một số con số thực để phân tích sâu hơn lợi ích của việc sử dụng nợ tốt trong đầu tư bất động sản so với sử dụng toàn bộ tiền mặt.

Ví dụ, giả sử một bất động sản cho thuê trị giá 100.000 đô la được mua bằng toàn bộ tiền mặt và người thuê trong bất động sản đó trả 1.000 đô la một tháng. Lợi tức đầu tư sẽ như thế nào sau một năm, giả sử tăng giá 2%?

MỨC ĐẦU TƯ $100,000
THU NHẬP	$12,000
CHI PHÍ
Thuế	$1,800
Bảo hiểm	$800
Phí quản lý tài sản	$1,200
Sửa chữa	$600
Chi phí vốn (Capex)	$300
TỔNG CHI PHÍ	$4,700
THU NHẬP RÒNG	$7,300
+ TĂNG GIÁ APPRECIATION	$2,000
TỔNG LỢI NHUẬN ROI	$9,300
	9%

Lợi tức 9% không phải là xấu, nhưng lợi tức đó sẽ như thế nào đối với cùng một tài sản nếu sử dụng khoản nợ 75% theo giá trị, với lãi suất cố định 6% được phân bổ trong 30 năm, được sử dụng để mua nó?

MỨC ĐẦU TƯ $25000
THU NHẬP	$12,000
CHI PHÍ
Vay thế chấp	$5,395
Thuế	$1,800
Bảo hiểm	$800
Chi phí quản lý tài sản	$1,200
Sửa chữa	$600
Chi phí vốn (Capex)	$300
TỔNG CHI PHÍ	$10,095
THU NHẬP RÒNG	$1,905
+ TĂNG GIÁ (APPRECIATION)	$2,000
SỐ NỢ GỐC TRẢ DƯ (+ PRINCIPAL PAYDOWN)	$930
TỔNG LỢI NHUẬN ROI	$4,835
	19%

Như được trình bày ở trên, khoản đầu tư có đòn bẩy là 25.000 đô la mang lại lợi nhuận 19% so với khoản đầu tư không có đòn bẩy là 100.000 đô la chỉ mang lại lợi nhuận 9%. Ngay cả khi tăng thêm chi phí thế chấp, sức mạnh của nợ đã giúp nhà đầu tư này tăng gấp đôi lợi nhuận của họ!

Nhưng còn TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ?
Ngay cả sau khi hiểu được sức mạnh của nợ để tăng lợi nhuận, nhiều khách hàng vẫn lo lắng về trách nhiệm cá nhân của họ khi phải sử dụng đến nợ. Một lần nữa, điều này quay trở lại sự nhầm lẫn giữa nợ tốt và nợ xấu. Nếu khoản nợ giả định là nợ xấu, thì trách nhiệm pháp lý phải là mối quan tâm chính đáng thực sự. Tuy nhiên, khi giả định nợ tốt, trách nhiệm pháp lý không phải là mối quan tâm chính đáng, đặc biệt là khi giả định khoản nợ được vay thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC), điều này bổ sung thêm một lớp bảo vệ giữa khoản nợ và nhà đầu tư.

Khi một ngân hàng cho một LLC vay để mua bất động sản cho thuê, mối quan tâm chính của ngân hàng là giá trị của tài sản đó. Trong trường hợp xấu nhất mà ngân hàng phải xiết nợ khoản vay, 99 lần trong số 100 lần họ sẽ buộc LLC phải bán tài sản. Đó là lý do tại sao ngân hàng thường sẽ chỉ cho vay với số lượng 75% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là ngay cả khi giá trị tài sản giảm 25% VÀ ngôi nhà đó không có người thuê và không thể thay thế bằng người thuê khác ngay lập tức (một trường hợp rất khó xảy ra), thì ngân hàng vẫn có thể thu lại số tiền cho vay của họ bằng cách buộc LLC bán căn nhà đó. Giá trị bất động sản giảm 25% sẽ rất đáng kể, đặc biệt là rất hiếm và khó xảy ra ở các thị trường mà Paraprin hoạt động. Nói một cách dễ hiểu, trong cuộc khủng hoảng tài chính lớn nhất gần đây năm 2008 – 2010, được cho là sự sụp đổ thị trường nhà ở thảm khốc nhất trong thời đại chúng ta, giá trị bất động sản ở Memphis giảm 15% và Houston chỉ 5%. Hãy tưởng tượng một viễn cảnh trong đó một cuộc khủng hoảng nhà ở thậm chí còn thảm khốc hơn xảy ra, khiến giá trị tài sản giảm 25%, VÀ đồng thời không thể kiếm được bất cứ khách thuê cho bất động sản đó, ngay cả với giá thuê giảm, có vẻ rất xa vời . Ngay cả khi trường hợp đó xảy ra, thì ngân hàng vẫn có thể thu hồi khoản vay của họ bằng cách tịch thu tài sản.

Nếu chúng ta đưa nó đến một mức độ cao hơn nữa, giả sử nếu giá trị của bất động sản giảm 35% và không có khách thuê, thì, lấy ví dụ về bất động sản 100.000 đô la ở trên, ngân hàng vẫn có thể thu lại 65.000 đô la khoản vay 75.000 đô la. Nếu việc tịch thu tài sản xảy ra sau 5 năm kể từ ngày đóng khoản vay đầu tiên, thì số dư nợ gốc của khoản vay sẽ giảm xuống còn khoảng 69.000 đô la do ngân hàng đã nhận tiền trong vòng 5 năm qua, do đó ngân hàng sẽ chỉ còn thiếu 4.000 đô la. Sau đó, ngân hàng sẽ truy tìm tài sản của LLC để thu hồi 4.000 đô la còn lại. Nếu LLC sở hữu nhiều bất động sản khác, như trường hợp của mô hình kinh doanh của Paragon, thì sẽ có lượng tiền mặt dự trữ dồi dào trong LLC để trang trải khoản thiếu hụt này.

Chỉ trong trường hợp xấu nhất tuyệt đối là ngân hàng vẫn không thể thu hồi khoản thiếu hụt từ LLC và phải xử lý tài sản cá nhân của người bảo lãnh khoản vay. Và ngay cả trong kịch bản đó, chúng ta chỉ đang nói về sự thiếu hụt giữa số dư khoản vay và số tiền ngân hàng có thể thu hồi từ việc bán tài sản và từ tài sản của LLC, có thể là một số tiền nhỏ.

Từ góc chấp nhận độ rủi ro so với mục tiêu tài chính, lợi ích của việc sử dụng đòn bẩy để nhanh chóng xây dựng danh mục đầu tư bất động sản và tăng lợi nhuận lớn hơn đáng kể so với các khoản nợ có thể có. Đó chính là lý do tại sao các ngân hàng lại sẵn sàng cho vay bất động sản. Hãy thử đến ngân hàng để vay vốn cho một loại hình kinh doanh đang hoạt động khác. Ngân hàng sẽ yêu cầu một kế hoạch kinh doanh chi tiết, xem xét kỹ lưỡng từ một ủy ban cho vay, và cuối cùng là một số loại bảo lãnh cá nhân được đảm bảo bằng các tài sản hữu hình (rất có thể là bất động sản). Khi đến ngân hàng để hỏi vay tiền mua lại bất động sản, họ sẽ thực sự chỉ quan tâm đến giá trị thị trường của bất động sản đó và doanh thu cho thuê. Miễn là họ có thể đánh dấu vào hai ô đó, ngân hàng sẽ sẵn sàng cho vay vì họ biết rằng cơ hội thu lại khoản vay của họ là rất cao, ngay cả trong một kịch bản giảm giá đáng kể.

Vì vậy, đừng lo lắng món nợ tốt – hãy nắm lấy nó! Sử dụng nó để tạo ra dòng tiền và xây dựng sự giàu có lâu dài với loại tài sản đã được chứng minh lịch sử nhất.