Khi nghe các phương tiện truyền thông đưa tin về xu hướng thị trường nhà ở của Hoa Kỳ, rất dễ nhầm lẫn giữa các tuyên bố của thị trường là Up up hay hoặc Down down có nghĩa là toàn bộ Hoa Kỳ chỉ là một thị trường bất động sản lớn. Thực tế là có hàng ngàn thị trường bất động sản phân mảnh khác nhau ở Hoa Kỳ, mỗi thị trường có các trình điều khiển khác nhau ảnh hưởng đến giá cả ở những khu vực đó. Khi phân tích các trình điều khiển nhu cầu khác nhau và xu hướng của các thị trường bất động sản đa dạng này trên cả nước, phần lớn chúng có thể được chia thành ba loại thị trường khác nhau: theo chu kỳ, tuyến tính và lai. Thị trường chu kỳ đề cập đến các thị trường có nhiều biến động và đôi khi dao động mạnh trong giá nhà – các thị trường như San Francisco, Los Angeles, Miami và New York. Mặt khác, thị trường tuyến tính có lịch sử tăng trưởng ổn định hơn nhiều, không tăng giá mạnh, nhưng cũng không giảm giá mạnh – các thị trường như Memphis, Columbus, Birmingham và Little Rock. Thị trường lai là sự kết hợp của hai thị trường như Denver hoặc Phoenix.
Cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2010 cung cấp triển lãm để thể hiện tác động của căng thẳng kinh tế đối với giá nhà đất ở các loại thị trường khác nhau này. Vì bây giờ chúng ta thấy sự xa xỉ của việc nhìn lại khoảng thời gian hỗn loạn này để giúp định hướng chiến lược đầu tư của chúng ta trong kỷ nguyên Covid, đáng để xem xét một số dữ liệu cứng. Chỉ số Case-Shiller, được công bố bởi Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis, được coi là cơ quan hàng đầu trong việc theo dõi giá nhà ở Hoa Kỳ.
Chúng tôi đã lấy các bộ dữ liệu từ Case Shiller Index hiển thị giá từ Q1 1987 đến Q4 2019, với Q1 1987 đặt cơ sở chỉ số ở mức 100. Chỉ số cao trước cuộc khủng hoảng tài chính, cũng như chỉ số thấp ở cuối tài chính khủng hoảng, được đánh dấu và được sử dụng để tính toán phần trăm thay đổi trong giai đoạn đó.
Đầu tiên, hãy bắt đầu với các thị trường theo chu kỳ của San Francisco, Los Angeles, Miami và New York:
SAN FRANCISCO
LOS ANGELES
MIAMI
NEW YORK CITY
Như chúng ta có thể thấy, những thay đổi ở các thị trường này trong cuộc khủng hoảng tài chính là khá kịch tính. Làm thế nào điều này so với Hoa Kỳ nói chung?
UNITED STATES
If the price decrease was so dramatic in some of the largest real estate markets in the U.S., then why is it that the average decline in U.S. real estate prices was not nearly as severe (only 19% compared to 40-50% in some markets). The answer is that the linear markets provided relative stability during these chaotic times. Sure, they also experienced a decrease, but not nearly as severe. We’d like to highlight Memphis, as it is one of our strongest markets and one that we’ve had a lot of success investing in, even in the wake of the financial crisis.
MEMPHIS
Như chúng ta có thể thấy, Memphis đã vượt qua cơn bão một cách khá cảnh giác. Hơn nữa, vì giá không giảm quá nhiều trong cuộc khủng hoảng tài chính, giá tại Memphis hiện đã vượt quá mức cao của cuộc khủng hoảng tiền tài chính, trong khi giá ở New York và Miami vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Nhìn lại xa hơn, chúng ta cũng có thể thấy sự biến động về giá ở San Francisco, Los Angeles và Thành phố New York sau cuộc suy thoái năm 1987, trong khi Memphis đã chứng kiến sự tăng trưởng ổn định cho đến khi cuộc Đại suy thoái bắt đầu diễn ra vào năm 2007 .
Nó không thể định thời gian thị trường, vì vậy nó tốt nhất để đưa biến động giá ra khỏi phương trình. Mọi giao dịch sẽ cung cấp dòng tiền tích cực từ ngày đầu tiên, và không phải ngân hàng đánh giá cao để làm cho nó hoạt động. Nếu mục tiêu là xây dựng một danh mục tài sản lưu chuyển tiền mặt mạnh mẽ, thì giá trị thị trường thực tế của tài sản tại bất kỳ thời điểm nào cũng ít quan trọng hơn, đặc biệt là nếu những tài sản đó sẽ được giữ trong dài hạn. Như chúng tôi đã thấy trong biểu đồ trên cho Memphis, rất hợp lý khi hy vọng rằng giá sẽ tăng đều đặn trong thời gian tốt, và mặt trái sẽ được bảo vệ tốt trong thời gian xuống. Nếu bạn thu thập tiền cho thuê hàng tháng từ các tài sản lưu chuyển tiền mặt của bạn, mọi sự đánh giá cao sẽ chỉ là đóng băng trên chiếc bánh.
NGUỒN DỮ LIỆU: S & P Dow Jones Indices LLC, S & P / Case-Shiller Chỉ số giá nhà hỗn hợp 20 thành phố [SPCS20RSA], được lấy từ FRED, Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/SPCS20RSA, ngày 19 tháng 4 năm 2020.
