近几年来，美国最大的三个都会区芝加哥、洛杉矶和纽约的人口稳步下降。根据彭博社¹报道，2018年纽约每天净流失277名居民，洛杉矶和芝加哥每天净流失201和161名居民。与经历城市复兴，大都会区人口激增的后经济大衰退时期²相比，近年的状况发生了翻天覆地的变化。

那发生了什么呢？

要想了解美国城市人口迁移的情况，首先需要了解美国人口普查会跟踪两个重要的指标：“国内移民”（Domestic Migrants），即从一个美国国内住所搬迁到另一个美国住所的移民群体。还有“国际移民”（Immigrants），即从外国搬迁到美国的移民群体。 （当然，人口普查也肯定会统计出生人口，但是美国的生育率现处于创纪录的低位，并且这一统计数字在不同城市间的差异其实很小。故在此不单独拿出来说。）

从21世纪初至今的大部分时间，迁移到纽约、芝加哥和洛杉矶的“国内移民“是负数，也就是说迁出的“国内移民”多于迁入的“国内移民”。

直到近年，从美国迁出的“国内移民”人数才被迁入的国际移民抵消。根据布鲁金斯学会(Brookings Institution)人口统计学家威廉·弗雷(William Frey)的分析，从2010年到2018年，国际移民对纽约、芝加哥和费城都会区的人口增长的贡献率超过100%，对洛杉矶和波士顿地区人口增长的贡献率超过80%。

所谓的城市复兴就是在很大程度上归功于城市移民的复兴。在纽约的5个区，在外国出生的人口比例从1970年代的18％增加到今天的近40％，已接近20世纪初的高点。随着1965年的《移民法》颁布之后，洛杉矶县的移民人口也出现了几乎差不多的增长。

然而，在过去的五年里，纽约和洛杉矶的人口增长已经停滞，向纽约和洛杉矶的移民减少了30％。几十年来，美国两大都会区人口首次同时少。国际移民迁入的速度与之前不同，本土美国人离开的速度甚至更快。

对此，一个简单的解释是美国较小的都会区有更便宜且优质的房子。自2009年以来，洛杉矶就因为住房开发不足房价上涨了75％³。由于纽约与洛杉矶两个城市的高收入居民竞相提高住房价格，加速了中产阶级的外流，许多的职场青年及中产阶级家庭搬到更小的都会区。十年前，洛杉矶县是整个南加州人口增长最快的县。

但是到2018年，它是该地区唯一人口萎缩的县⁴。2020年的人口普查估计结果要数月后才会公布。许多人猜测，新冠疫情只会加剧人口迁出大型都会区的趋势。《纽约时报》⁵ 的一篇报道称，在3月1日至5月1日期间，42万居民离开了纽约，约占该市总人口的5%。

而根据2019年美国人口普查⁶数据，那些离开大型都会区的人群倾向于搬到美国南部、西部及部分中西部地区的中型城市。在过去十年中，美国15个发展最快的城市中，有10个在南部。我们认为这一趋势暂时不会改变。

抓住这一趋势，派瑞功美国房地产投资项目的地点选择在这些经济发展多元、人口结构年轻化的美国南部城市，尤其是孟菲斯和休斯顿。欢迎对此有兴趣的朋友们咨询项目详情。