美国房地产周期性市场VS线性市场——上次金融危机谁是赢家？
我们经常会看到各个媒体对美国房地产市场趋势进行报道，描述趋势时所使用的词语“上涨”与“下跌”很多时候会使不了解房地产市场的群体只看重整个美国的宏观市场，从而忽视美国各个特征鲜明、区别明显的房地产市场板块。现实情况是，美国有成千上万个不同的房地产市场板块，且他们分布分散，以至于每个市场的房价都受不同的驱动因素影响。而根据美国这些市场的不同驱动因素及其趋势进行划分，大致可以分为三类市场：周期性市场、线性市场以及混合型市场。
以下我们将为大家介绍一下美国这三种比较典型的房地产市场特征以及他们多年来的市场表现。
1. 周期性市场（Cyclical Market）
周期性的房地产市场的特征在于，房价在较长一段时间内起伏波动剧烈，房产价值曲线就像坐过山车一样具有突出的波峰与波谷。他们本质上其实是美国房地产市场的“流星”。因为相比其他市场而言，他们有非常明显的繁荣期与萧条期周期性交替特征。之前也提到过，美国的房地产宏观特征是分散的，这就导致这种周期的长短也会因为市场与市场的不同存在差异。很多时候，这种周期从头到尾可以持续7-10年。当条件成熟时，这类市场可以在相对较短的时间内达到周期性繁荣期，房价迅速被拉高。年房价涨幅甚至可能超过20％-30％。然而，当地的繁荣也通过推高房价至难以承受的水平从而过度消耗自身，最终有可能泡沫破灭。
在美国的东部和西部沿海地区就有许多周期性市场，那些地区的家庭收入较高，而用于新建建筑的土地资源短缺。例如：旧金山、洛杉矶、迈阿密和纽约等房地产市场。
2. 线性市场（Linear Market）
线性房地产市场的特征在于：较长一段时间内，随时间推移，房产价值的增长曲线趋于平坦。从折现统计图的效果来看，趋势线大致会从左下角开始，随时间小幅度波动到右上角，不会看到非常明显的高峰与低谷。线性市场几乎不会有繁荣期与萧条期的明显交替。在2000年到2008年左右美国房地产总体从繁荣到萧条的时期，整个中西部一直到德克萨斯州，有许多房地产市场一直在温和地增值；而当美国总体房地产市场紧缩或崩溃时，这些市场的跌幅也在个位数。
有人将这些市场称为“无聊的市场”，因为它们的年升值率相对较低，但是它们恰恰提供了最好的资本化率和最好的现金回报。美国许多线性市场都位于中部腹地，就是德克萨斯州以及美国东南部的一些州，例如乔治亚州和田纳西州。
而线性市场，恰好也是我们非常关注并看好的市场。
3. 混合型市场（Hybrid Market）
混合型市场的特征在于，该区域短期内线性增长缓慢，之后又有温和的周期性升值。这些房地产市场从来没有像佛罗里达和加利福尼亚的市场那样繁荣过。凤凰城、拉斯维加斯、芝加哥、西雅图、明尼阿波利斯、圣保罗和底特律等城市实际上都属于混合型市场。他们经历了缓慢稳定增长的时期，但随时间推移，升值的同时依然能够看到较明显的价值高峰与低谷。
2008年-2010年的金融危机期间，这三种市场也向我们展示了在受到强力经济压力的情况下，他们各自的市场表现。我们知道，现阶段回顾这一经济动荡的时期，能够更有效地从投资策略上指导我们走过这段新冠状病毒肆意的时期，因此相关硬性数据还是非常值得我们关注的。
圣路易斯联邦储备银行（FederalReserve Bank of St.Louis）发布的Case-Shiller指数被广泛认为是追踪美国房价的权威数据。我们从Case-Shiller指数中获取的数据集显示了1987年第1季度至2019年第4季度的房价，1987年第1季度该指数的基数设置为100。我们同时突出标注了金融危机前的高指数以及金融危机结束时的低指数，并将他们用于计算这段时间内的百分比变化。
首先，我们以旧金山、洛杉矶、迈阿密以及纽约为例，从周期性市场开始认识：
▼ 旧金山
▼ 洛杉矶
▼ 迈阿密
▼ 纽约
正如我们所看到的，这些市场在金融危机期间的变化相当剧烈。那么，这些市场与整个美国相比又如何呢？
▼ 美国
如果说在美国一些最大的房地产市场中，价格下降幅度可以如此之大，那为什么美国房地产价格的平均下降幅度却不那么严重呢（只有19％，而在某些市场中可达40-50％） ？答案就在于有线性市场的支撑，线性市场在这混乱的时期为美国总体房地产市场提供了相对的稳定性。当然，那个时候他们同样也在经历下跌，但是下跌幅度并不严重。
我们想特别强调一下孟菲斯，它是我们最强大的市场之一，即使在金融危机之后，我们也在这里成功地进行了许多投资。
▼ 孟菲斯
正如上图所示，孟菲斯非常警惕地度过了这次风暴。更重要的是，由于在金融危机期间价格并未出现如此严重的下跌，孟菲斯房地产的价格现在已经大大超过了金融危机前的高点，而纽约和迈阿密的房地产价格仍未完全恢复。再往前看，我们还可以看到1987年衰退后旧金山，洛杉矶和纽约市的房地产价格存在波动，而孟菲斯则一直保持稳定的增长，直到2007年大萧条开始发生为止 。
把握市场时机是几乎不可能的，我们认为最好的策略就是不考虑价格波动剧烈的市场。优质的房地产交易应该要做到从第一天起就能够为投资人提供正的现金流，而不是指望靠房产升值促成交易。作为投资者，如果您的目标是建立一个可长期持有的强大现金流资产组合，那么您所持有的资产在任何给定时间的实际市值其实相对就不那么重要了。正如我们上图所看到的孟菲斯房地产市场的情况一样：在经济景气时，孟菲斯房价会稳步上涨，而在经济不景气时，孟菲斯房地产市场依然拥有强抗经济下行风险的能力，这是非常合理的预期。如果您每个月都可以从您所持有的房产中收取稳定的租金，那么，任何的增值都只是锦上添花。
数据来源：
标准普尔道琼斯指数有限责任公司，S＆P / Case-Shiller 20城市综合房价指数[SPCS20RSA]，取自圣路易斯联邦储备银行FRED；
https://fred.stlouisfed.org/series/SPCS20RSA，2020年4月19日。
