美国房地产市场投资起点——孟菲斯

 

 

孟菲斯（Memphis）是美国田纳西州谢尔比县县治，位于密西西比河岸边，是密西西比河岸最大的城市，田纳西州人口第二大城市。孟菲斯都会区是田纳西州次于纳什维尔都会区的第二大都会区。其联外机场孟菲斯国际机场是世界第二大货运机场，仅次于香港国际机场。作为蓝调、摇滚乐的发源地和民权运动的中心，孟菲斯拥有各种各样的特色景观和风格迥异的社区。同时它也是全美国最稳定的房屋租赁市场之一。哥伦比亚广播公司（CBS News）将孟菲斯列为美国10个最便宜的居住地之一，孟菲斯的生活成本比美国平均水平低14.3％，是个极具包容性的城市。

 

 

 

 

1. 投 资 孟 菲 斯 房 地 产 市 场 的 理 由

 

《孟菲斯商业日报》（Memphis Business Journal）的一篇文章指出，由于缺乏合格的工人并且土地开发成本的提高，在建房屋数量减少。根据2019年9月孟菲斯地区房地产经纪人协会（MAAR）发布的《孟菲斯地区房屋销售报告》，与2018年相比，新屋销售下降了11%。孟菲斯在建新屋数量的减少和旺盛的住房需求使得市场上待售房屋短缺，这是投资者的大好时机！

 

同样，根据Zillow对于孟菲斯房地产市场的评价为“Very hot”(相当火)。其中一个很重要的原因是孟菲斯的房地产市场是“线性市场”，往往是以较为稳定的速度升值，与之形成鲜明对比的是像旧金山、纽约、西雅图这样动荡的“周期性市场”。

 

 

 

孟菲斯都会区房屋价格中位数为153,866美元。与去年相比孟菲斯都会区房屋价格已经上涨了6.9%，Zillow预计2021年还会再涨4.7%，即使如此，该地区仍然是美国“人们最可以负担得起房价”的地区之一。再加上，从孟菲斯如此健康年轻化的人口结构和当地选择租房人口的比例42%（见下图）来看，这绝对可以算作千禧一代的热门市场。

 

 

 

 

为什么选择孟菲斯作为投资起点城市有一个不可忽视的原因——该区域单户住宅的占比。单户住宅在美国租赁存量中所占的份额最大，这意味着租户更偏向于选择租赁这一类型的房屋。市场研究公司Statista的以下图表显示了按房屋类型划分的租赁存量份额，其中单户住宅的增速远远超过了其余房屋。在孟菲斯，这是最常见的房屋类型，占全市住房单元的60%以上。GreenStreet Advisors的分析师John Pawlowski也表示：“单户型租赁市场目前非常健康。与大多数房地产类型相比，未来几年的供需平衡和收入增长的运营前景更为有利。

 

 

 

 

2. 人 口 结 构

 

在过去的10年中，孟菲斯地区年轻而多样的人口增长带动了整个大都会区总体人口增长近4％。实际上，孟菲斯的年龄中位数只有36.5岁，比所在的田纳西州和全国人口都要年轻。

 

• 孟菲斯都会区人口接近140万，是美国第43大都市区。
• 2023年，该地区人口增长率预计达2.3%，在未来几年内，将有30,000多新居民迁入。
• 孟菲斯是一个对人口多元化极其包容的城市：非洲裔美国人占总人口的47%，白人占45%，拉美裔和亚裔占7.7%。
• 居住在孟菲斯的人口中，有40％以上年龄在25至54岁之间。

 

 

 

 

3.就 业 市 场 

 

孟菲斯是3家财富500强企业的总部：联邦快递、国际纸业以及汽车地带，同时也是耐克、亚马逊等公司的重要集散中心。联邦快递（FedEx）是孟菲斯最大的雇主，拥有32,000名员工，而Methodist Healthcare紧随其后是第二大雇主，员工共10890人。这些企业对于运输行业的巨额资本投资也意味着孟菲斯当地居民所从事的工作很难转移到美国其他地方去，根据彭博社的数据，与美国过去10年的平均就业率相比，孟菲斯是创造就业机会排名第一的都会区。该州的经济监管环境十分友好，开展业务所需要的商业成本低。

 

• 孟菲斯的GDP目前超过720亿美元，自2002年以来增长了近50％。
• 孟菲斯的就业岗位在过去10年里增加了1.4%，超过了新奥尔良、圣路易斯、罗利、明尼阿波利斯-圣保罗等城市。
• 到2019年为止，孟菲斯的小型企业占该地区经济产出的29％。
• 《孟菲斯每日新闻》（Memphis Daily News）报道，大孟菲斯区域是信息技术(IT)、医疗保健、工程、商业、金融业务以及交通运输行业工作高需求的温床。
  孟菲斯不仅有对白领的需求，对蓝领工人的需求同样很大。

 

 

 

 

结合多元化的经济、强劲的就业市场、高标准的生活质量和成熟的房地产市场，孟菲斯为投资者提供了完美的制胜法宝，是投资美国房地产第一步的最佳地点。