市场概况：德克萨斯州 休斯顿

    好消息！派瑞功的房产翻修项目扩大到了美国德克萨斯休斯顿！为什么我们如此看好这个市场？有一些关键指标可以解释原因。首先，我们寻找的目标市场必须要结合以下几个条件：租金水平占房屋价值比例较高、有稳定的人口增长、多元化的经济、以及线性增值的房地产市场。休斯顿就满足了这些条件。该地区人口大约以每年1.8%的速度增长，是美国第4大城市。在美国其他的主要城市，很难从获取现金流的角度找到有价值的投资地区。换句话说就是，房屋租金占房屋价格比例不够高，在考虑必要费用支出以后无法支持租赁物业获取正向现金流。但是休斯顿的租金与价格比约为0.9%，且从2015年起就一直连续保持在“美国最高租金房价比市场TOP 25”榜单内，这意味着平均而言，可以预期每个月收取该地区相当于0.9%房屋价值的租金收入。

    另外，上一次金融危机期间休斯顿房地产的抗跌能力表现也非常出色，房价回弹迅速且力度大，在非常短的时间内就超过了历史房价最高点。在我们往期文章中也有提到，08年金融危机期间美国整体的平均房价跌幅在19%，美国其他大城市比如纽约、迈阿密、旧金山和洛杉矶等地的房价跌幅在26%-50%之间。根据圣路易斯联邦储备银行（FederalReserve Bank of St.Louis）发布的Case-Shiller指数，以1987年为基年（我们作过该分析），休斯顿的跌幅仅有4.2%！这几乎可以说该地区没有过房地产泡沫。请见下图：

Source: https://fred.stlouisfed.org/series/ATNHPIUS26420Q#0

    从以上数据来看，休斯顿确实是很强劲的市场，除了上述数据，以下几点也是让我们决定选择进入休斯顿房地产市场的重要原因：

• 基于能源产业、石油化工产业、银行业、医疗保健行业以及航空航天的多元化经济发展为休斯顿的经济注入活力

• 休斯顿港口是世界第6大港，也是美国最繁忙的港口

• 休斯顿也被称为“太空城”（Space City），美国国家航空航天局（NASA）任务控制中心就设立在这里，这是外地旅客游玩必打卡的目的地之一。

• 休斯顿房价水平低于美国平均房价水平36%，是美国几个大众负担的起的主要城市之一。

• 有超过60所大学设立在休斯顿

• 约有670万人口，且有20家《财富》500强公司

    投资休斯顿的唯一不利因素就是由于潜在的洪灾灾害而增加了保险费用。然而，通过避免靠近河口地区还有100、500和1000年的洪泛区来减轻这一风险。市区西面和北部的大多数郊区不在洪泛区和飓风路径之内，因此遭受破坏的风险很小。总之，分析洪泛区的位置并确保不在这些地区购买房产也是投资休斯顿必须考虑的一点。

    休斯顿也是美国最国际化的的城市之一，这里有拉丁美洲、越南、中国、印度及巴基斯坦的大型移民社区，人口多样性也为这个城市增添了许多活力和机遇。投资休斯顿是绝对是您明智的选择。